980 25 27
+7 (495)

г. Москва, ул. Угрешская, д. 2, стр.11

РАБОТАЕМ ПО РОССИИ


О компании » Вслух » Аудит строительных конструкций при сделках на рынке недвижимости

Аудит строительных конструкций при сделках на рынке недвижимости

Если Вы решили направить свои инвестиции в недвижимость (арендовать или купить недвижимость, купить производство, купить магазин, бизнес-центр, офис) или же интересуетесь такими предложениями, как продажа бизнеса, то данная статья поможет Вам разобраться, каким образом правильно сделать это с позиции эксперта-строителя.

В настоящее время оценка недвижимости покупателем на стадии приобретения производится в основном по требованию банков для установления рыночной стоимости залога, который позволяет определить устраивающее и заемщика, и банк соотношение стоимости залога и размера кредита.

В случае приобретения недвижимости без привлечения кредитных средств (за собственные средства), когда покупателю «никто не помогает», он сам принимает решение, каким образом оценивать недвижимость перед покупкой. Будучи неспециалистом в области оценок, не каждый день сталкивающимся с данным вопросом, зачастую покупатель если и прибегает к вопросу оценки, то использует имеющуюся доступную практику – пользование услугами фирм по оценке недвижимости, основавших свою деятельность исключительно на банковских требованиях.

Чем в таком случае рискует покупатель? Тем, что его инвестиции могут не окупиться ввиду различных причин. Помимо прочих, учитываемых при оценках, одной из недостаточно проверяемых является фактический износ стен, фундаментов, кровли, перекрытий, каркаса, а также различных инженерных коммуникаций. В ходе проведенного компанией «ЭнергоКонсалт» маркетингового исследования выявлено, что при оценке недвижимости специализированные фирмы используют данные лишь технических паспортов зданий (БТИ), проектной документации, данные проведенного визуального осмотра. Износ конструкций в таком случае высчитывается с помощью различных методик, основываясь на вышеприведенных данных. 

Но, к сожалению, как показывает опыт, не всегда календарный срок эксплуатации объекта соизмерим с соответствующим техническим состоянием.

В последнее время существует тенденция строить по принципу «лишь бы продать». Экономия на качестве проектной документации, строительно-монтажных работ, материалов и оборудования происходит из-за отсутствия должного контроля и грамотности со стороны покупателя. Вот только недостатки, допущенные при строительстве, проявляют себя уже только в ходе эксплуатации и в большинстве своем незаметны на стадии покупки.

В эпоху капитализма немудрено идти по пути снижения затрат. Любой застройщик понимает, что в вопросе продажи или сдачи в аренду построенной недвижимости важнейшую роль сыграет площадь объекта и его местонахождение. Рынок строящейся недвижимости уже давно подстроился под эту тенденцию. А сегмент покупателей всё еще живет нерушимыми представлениями о качестве строек советских времен. 

Техническая оценка недвижимости на стадии покупки Техническая оценка недвижимости на стадии покупки Техническая оценка недвижимости на стадии покупки 

Сейчас объекты, имеющие значительный срок службы, вызывают больше относительного доверия в плане технического качества, нежели новостройки. Правда, первые уже в своем большинстве подошли к порогу реконструкции или капитального ремонта. Все эти факты подтверждаются практикой проведенных нашей компанией технических обследований.

Недобросовестность застройщиков, неудовлетворительное качество применяемых строительных материалов, экономия в ходе строительства, перепланировки без соблюдения технических регламентов строительства, ненормативная эксплуатация объектов и множество иных причин зачастую приводят к нежелательным последствиям в виде досрочного выхода из строя объекта, что вызывает необходимость ремонта или реконструкции. Чтобы предостеречь себя и свой бизнес от такого рода неприятностей, при покупке стоит не только относиться к объектам недвижимости как к ценным бумагам, но производить еще и строительную оценку реального физического состояния.

Что можно сказать о визуальном осмотре? Такой способ не позволяет точно определить состояние объекта. Нередки случаи, когда после покупки инвесторы сталкиваются с такими проблемами, как сколы и трещины в стенах, незамеченные под косметическим ремонтом, промерзание стен ввиду недостаточности утеплителя, покрытие стен сыростью и грибком, отклонение от вертикальной оси несущих колонн, разрушение конструкций вследствие недостаточности армирования, нарушение микроклимата помещений, сверхнормативный расход тепла на отопление, аварии в инженерных коммуникациях и проч.

Как видим, подводных камней для неискушенного инвестора достаточно много, их невозможно заметить «невооруженным глазом» на стадии покупки/аренды. Приведём примеры. Приобретается здание, в котором планируется произвести функциональное переназначение (например, здание детского сада под будущий архив). О том, выдержат ли строительные конструкции новые нагрузки, никто не задумывается, однако в ходе проектирования выяснится, что переназначение невозможно или необходимо производить усиление конструкций. Отсутствие исполнительной документации на строительство может стать серьезным финансовым препятствием, если впоследствии собственник решит вывести объект из эксплуатации для реконструкции или ремонта. Возникнет необходимость в любом случае проводить обследование и готовить проектную документацию, но уже по фактическим данным объекта. А это требует денег и времени. Определение подобных невидимых будущих затрат на стадии совершения сделки дает возможность обоснованно договариваться о цене.

В чем отличие данного подхода к оценке недвижимости от классического? Всем известно, что в финансовых учреждениях «умеют считать деньги», и их подходы в оценке объектов в связи с этим никогда не вызывают сомнений. Однако банки интересуются только вопросами эффективности их собственных инвестиций. Они не занимаются последующей эксплуатацией приобретенных на заемные средства объектов, иначе как их заемщики – покупатели недвижимости.

Инвестиционные риски, которые могут ожидать банки после покупки недвижимости, учитываются ими и отражаются в оценочных отчетах как ликвидационная стоимость объекта недвижимости. То есть, если что-то пойдет не так в ходе эксплуатации объекта заемщиком, банки всегда имеют возможность в случае задолженности продать недвижимость на рынке в короткий срок и без убытка для себя. На основании этих подходов и предъявляются требования к содержанию отчета по оценке недвижимости, который изготавливают независимые оценочные компании. Насколько всесторонне оценивает риски покупателя такая работа? Да, она их в какой-то степени рассматривает, но не в полной мере и без каких-либо гарантий.

Рассмотрим в качестве примера подходы банка при решении выдачи кредита на какую-либо недвижимость. Насколько в отчете по оценке недвижимости учитываются сведения, необходимые инвестору для последующей эксплуатации.

Залог является самым эффективным способом обеспечения обязательств, и политика банка ориентирована именно на это – после тяжелого мирового финансового кризиса банк не желает зависеть от финансового состояния своего должника или поручителя.

Банк предъявляет однозначные требования к своим потенциальным заемщикам, они должны предоставить в банк отчет об оценке стоимости имущества, которое банк получает в залог. Банк интересует в первую очередь оценка стоимости объекта в целях ипотеки (оценка имущества для залога).

На примере жилой недвижимости изучение стоимости осуществляется на основе таких факторов, как планировка, количество комнат, этажность, местоположение дома, инфраструктура микрорайона, близость транспортной развязки и т. д.

Основной упор в отчете об оценке для банка делается на представлении информации о степени ликвидности предмета залога, на возможных сроках его реализации, величине денежных потоков заемщика и стабильности его бизнеса, перспективах развития.

Оценка рыночной стоимости квартиры для банка учитывает множество особенностей и деталей, а именно:

1. Местоположение:
  1. округ и микрорайон Москвы;
  2. местоположение в микрорайоне;
  3. застройка микрорайона;
  4. транспортная инфраструктура – доступность и обеспеченность транспортом;
  5. социальная инфраструктура, а также её обеспеченность в пределах не менее 1 километра;
  6. состояние прилегающей территории и объекты промышленной и транспортной инфраструктуры микрорайона.
2. Состояние объекта:
  1. тип объекта;
  2. год возведения;
  3. материал наружных стен;
  4. материал перекрытий;
  5. техническое обеспечение здания;
  6. наличие стоянки для автотранспорта;
  7. состояние подъезда.
3. Характеристики объекта:
  1. этажность;
  2. площадь по назначениям;
  3. количество помещений;
  4. санузел;
  5. лоджия;
  6. высота потолков;
  7. слаботочное обеспечение;
  8. системы безопасности;
  9. информация о планировке;
  10. видимые дефекты внутренней отделки.

В больших мегаполисах огромное значение играют некоторые внешние факторы - близость к станции метро, удаленность от центра, экологическая чистота района.

Компании, которые на профессиональном уровне занимаются оценкой стоимости и подготавливают отчет об оценке недвижимости для банка, чаще всего проводят данный спектр мероприятий в течение одного-двух дней.

Всё это доказывает наличие системного поверхностного подхода, не направленного на глубокое индивидуальное изучение характеристик объекта.

Несмотря на описанную проблему современные инвесторы не уделяют должного внимания вопросу оценки технического состояния покупаемого объекта. Однако большинство из них заинтересовано в вопросах оптимизации издержек при дальнейшей эксплуатации объекта, планирования инвестиционных вложений в разукрупнение объекта, но недостаточно осведомлены о том, что на эти вопросы лучше ответить на стадии совершения покупки. Проведя техническое обследование покупаемого здания и его коммуникаций, покупатель с достаточной точностью может определить риски при эксплуатации, которые могут возникнуть в связи с фактическим износом стен, фундаментов, кровли, перекрытий, каркаса, инженерных коммуникаций, определиться с возможностью будущих перестроек и сроком следующего ремонта, узнать о наличии и состоянии технической документации. Провести, таким образом, проверку не только на юридическую чистоту, но и на техсостояние.

Проведенное техническое обследование с последующими проверочными расчетами несущей способности с помощью специального программного обеспечения, а также теплотехнические и конструктивные расчеты дадут полную оценку реального состояния объекта с технической точки зрения. 

Если сравнить относительную стоимость работ по техническому обследованию и стоимость покупаемой в настоящее время недвижимости, то соотношение несоизмеримо мало. Также оно мало и по сравнению с возможными убытками на ремонт или реконструкцию (в случае вывода объекта из эксплуатации). Кроме того, по итогам обследования полученные результаты могут быть использованы для торга.

Любой рыночный продукт продается с гарантией либо покупатель старается произвести предварительную диагностику. В случае с недвижимостью в настоящее время никто гарантий не дает, а покупатель из-за недостаточной осведомленности диагностику не производит.

Почему сейчас не происходит информирование покупателя со стороны агентств недвижимости? Последним этот вопрос также малоизвестен и вроде как не столь важен для продаж. Но на пути конкуренции информирование покупателей о данных работах могло бы дать агентствам ряд преимуществ.

Наша компания первая на рынке недвижимости актуализирует данный вопрос и пытается внедрить его в устоявшуюся систему совершения сделок купли/продажи и аренды недвижимости. Мы с радостью готовы предложить вам сотрудничество по техническим обследованиям объектов. И поверьте, для вас не в цене дело, главное в этом вопросе – безопасность и обоснованность инвестиций. 

Налоговый консалтинг Инженерные изыскания Техническое обследование зданий и сооружений Проектирование Энергоаудит Благодарственные письма Я зарегистрирован на портале поставщиков

Новости


21.09.2017
Требования энергоэффективности зданий — на общественном обсуждении!
03.07.2017
Национальный рекорд Китая

Наши партнеры